Wyszukiwarka

Warto wiedzieć

            Prawne usytuowanie zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami reguluje dziś ustawa o gospodarce nieruchomościami (ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r, tekst jednolity: Dz.U. z roku 2010, Nr 102, poz. 651 ze zm.) Wskutek tych uregulowań, uzupełniający charakter posiadają zasady działania pośredników określone w standardach zawodowych oraz kodeksie ich etyki zawodowej.  Przepisy ustawowe zawiera Dział V – Rozdział 2, art. 179 do art. 183 ustawy:

 

Art. 179.

1. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez pośredników na zasadach określonych w niniejszej ustawie.

 

2. Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów rozdziału 4 niniejszego działu.

 

3. Prowadzenie działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest możliwe, w przypadku gdy czynności z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami będą wykonywane przez pośredników w obrocie nieruchomościami.

 

4. Z dniem wpisu do centralnego rejestru pośredników w obrocie nieruchomościami osoba, o której mowa w ust. 2, nabywa prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego „pośrednik w obrocie nieruchomościami”. Tytuł zawodowy „pośrednik w obrocie nieruchomościami” podlega ochronie prawnej.

 

5. Podmiot prowadzący działalność, o której mowa w ust. 3, w kilku miejscach lub oddziałach zapewnia, aby w każdym z tych miejsc czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami były wykonywane wyłącznie przez pośredników w obrocie nieruchomościami.

Art. 180.

1. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;

2) nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;

3) najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części;

4) innych niż określone w pkt 1–3, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.

 

1a. Pośrednik w obrocie nieruchomościami może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie rynku nieruchomości.

 

2. Pośrednik wykonuje czynności, o których mowa w ust. 1, osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.

 

3. Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

 

3a. Umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika w obrocie nieruchomościami lub podmiotu prowadzącego działalność, o której mowa w art. 179 ust. 3. Przepis art. 550 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio.

 

4. Przez umowę pośrednictwa pośrednik w obrocie nieruchomościami lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 179 ust. 3, zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych w ust. 1, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi w obrocie nieruchomościami lub podmiotowi wynagrodzenia.

 

5. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. W razie nieokreślenia wynagrodzenia w umowie, przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach.

6. Czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą być wykonywane w stosunku do wszelkich nieruchomości, a także na rzecz wszystkich osób fizycznych i prawnych oraz jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej.

 

7. Pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje zawód:

1) prowadząc działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, lub

2) w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u podmiotu prowadzącego działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

 

8. (uchylony).

Art. 181.

1. Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 180 ust. 1 i ust. 1a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.

 

2. Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych.

 

3. Pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności, o których mowa w art. 180 ust. 1 i 1a. Jeżeli pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.

 

4. Minister właściwy do spraw instytucji finansowych w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, po zasięgnięciu opinii Polskiej Izby Ubezpieczeń, określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowy zakres ubezpieczenia obowiązkowego, o którym mowa w ust. 3, termin powstania obowiązku ubezpieczenia oraz minimalną sumę gwarancyjną, biorąc w szczególności pod uwagę specyfikę wykonywanego zawodu oraz zakres realizowanych zadań, a także sposoby uznawania ubezpieczeń i gwarancji zawodowych wydanych w państwach, o których mowa w art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej.

 

5. Standardy zawodowe ustalają organizacje zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Komunikat o uzgodnieniu standardów zawodowych zamieszcza się w Dzienniku Urzędowym ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.

 

6. Przy wykonywaniu działalności zawodowej w związku z zawartą umową pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w zakresie objętym tą umową, pośrednik odpowiedzialny zawodowo za jej wykonanie ma prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w:

1) księgach wieczystych;

2) katastrze nieruchomości;

3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu;

4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169;

5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

6) rejestrach osób, którym przysługują prawa określone w art. 180 ust. 1 pkt 2 oraz prawa odrębnej własności lokalu;

7) ewidencji ludności;

8) świadectwie charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową.

Art. 182.

1. Licencję zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nadaje się osobie fizycznej, która:

1) posiada pełną zdolność do czynności prawnych;

2) nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe;

3) posiada wyższe wykształcenie;

4) ukończyła studia podyplomowe w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami;

5) odbyła praktykę zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

 

2. Obowiązek, o którym mowa w ust. 1 pkt 4, nie dotyczy osoby, która ukończyła studia wyższe, których program uwzględnia co najmniej minimalne wymogi programowe dla studiów podyplomowych w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

 

2a. Stwierdzenie, że program studiów wyższych uwzględnia minimalne wymogi programowe dla studiów podyplomowych w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami następuje na podstawie zaświadczenia uczelni.

 

3. Osoba nieposiadająca obywatelstwa polskiego może otrzymać licencję zawodową pośrednika w obrocie nieruchomościami po spełnieniu warunków wymienionych w ust. 1 oraz po wykazaniu się biegłą znajomością języka polskiego.

 

Art. 183.

1. Pośrednik w obrocie nieruchomościami niewypełniający obowiązków, o których mowa w art. 181, podlega odpowiedzialności zawodowej.

 

2. Wobec pośrednika mogą być orzeczone, z tytułu odpowiedzialności zawodowej, następujące kary dyscyplinarne:

1) upomnienie;

2) nagana;

3) zawieszenie licencji zawodowej na okres od 3 miesięcy do 1 roku;

4) (uchylony);

4a) pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ponownego ubiegania się o jej nadanie;

5) pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia.

 

2a. (uchylony).

2b. (uchylony).

 

3. Pozbawienie licencji zawodowej następuje również w przypadku:

1) utraty zdolności do czynności prawnych;

2) skazania za przestępstwa, o których mowa w art. 182 ust. 1 pkt 2;

3) sądowego zakazu wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami;

4) sądowego zakazu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

 

4. (uchylony).

 

5. W przypadku, o którym mowa w ust. 3, pozbawienie licencji zawodowej następuje z mocy prawa z dniem, w którym orzeczenie sądu stało się prawomocne. Osoba pozbawiona licencji zawodowej jest zobowiązana niezwłocznie poinformować przestrzennej i mieszkaniowej.

 

 

JAKĄ UMOWĘ POŚREDNICTWA ZAWRZEĆ Z POŚREDNIKIEM?

 

            Polski rynek nieruchomości jest rynkiem stosunkowo młodym, wystarczy przypomnieć, że ustawa o gospodarce nieruchomościami obowiązuje dopiero od 15 lat. To zupełnie inny obraz od istniejącego na zachodzie Europy lub np. w USA, gdzie ten rynek kształtował się przez wiele dziesiątków lat, a preferowanymi (i w większości stosowanymi) umowami są te „na wyłączność”, z prowizją na poziomie 5 – 8% ceny nieruchomości. A dodatkowo   -   większość transakcji na rynku nieruchomości odbywa się przy udziale pośrednika, współpracującego szeroko z innymi profesjonalistami, bazującego na swojej wiedzy i wiedzy ogólnej, na kompetencji, doświadczeniu i dyskrecji.  

            Póki co jednak, „tu i teraz” tzn. w kraju, wykształciła się pewna „mediana statystyczna” na rynku obrotu nieruchomościami, którą po krótce można scharakteryzować jak niżej: zdania na temat pośredników i ich działalności są podzielone, ale istnieje też duże zapotrzebowanie na ich usługi, średnie wynagrodzenie pośrednika wynosi  u nas netto 2,0 – 3,0 % ceny transakcyjnej nieruchomości, a choć w zawieranych umowach przeważają umowy typu otwartego   -   nie brak i takich  klientów, którzy coraz częściej się przekonują o wyższości umowy z klauzulą wyłączności nad umową zwykłą, tj. otwartą.

            Jaką zatem umowę warto zawrzeć z pośrednikiem decydując się na jego usługi? To oczywiście zależy od tego, czego oczekujemy w zamian i w jakich warunkach decydujemy się na sprzedaż / wynajem / kupno nieruchomości. Niezależnie jednak od każdego z tych przypadków, warto sięgnąć po istniejącą (dość bogatą już) literaturę lub zasięgnąć informacji z wiarygodnych źródeł   -   wybór (jak zawsze) zależy od Zamawiającego.

 

 

OTWARTA  UMOWA  O  POŚREDNICTWO.

 

            Jest dziś umową często występującą. Niestety, jednocześnie jest umową najmniej efektywną, zarówno dla klienta, jak i pośrednika   -   zazwyczaj bardzo rzadko zadowala każdą ze stron umowy pośrednictwa, a to wskutek  wytworzenia (niezamierzonej przecież) sytuacji, w której powodzenie przedsięwzięcia jest niemal z góry skazane na porażkę: zamawiający nie musi się ograniczać do jednego pośrednika czy też biura, może analogiczne umowy o pośrednictwo zawierać także z innymi podmiotami, w liczbie przez niego uznanej za optymalną. Często zatem jedna i ta sama nieruchomość reklamowana jest wiele razy jednocześnie w kilku miejscach, niejednokrotnie z inną ceną ofertową, z innym opisem, a zleceniodawca jest mylnie przekonany, że im więcej w takich warunkach miejsc prezentacji, tym bardziej rosną szanse na udaną transakcję. Tymczasem taka prezentacja jedynie pogłębia frustrację potencjalnego nabywcy, który dojrzawszy ofertę – w końcu nie wie czego oczekiwać, co tak naprawdę jest oferowane i w jakiej cenie, a także do którego z pośredników lub biur złożyć oświadczenie woli nabycia. Czy tam, gdzie widnieje najniższa cena? Dający ofertę w końcu również odczuje uciążliwość sytuacji   –   w przypadku zmiany przez niego jakiegokolwiek z warunków wystawienia oferty, musiałby on zawiadamiać o tym fakcie wszystkie biura nieruchomości i pośredników z którymi podpisał umowę, aneksować z nimi postanowienia umowne, a w przypadku sprzedaży nieruchomości we własnym zakresie   -   informować ich wszystkich, że oferta przestała być aktualna. Rzadko który jednak oferent dokonuje wycofania oferty ze wszystkich miejsc publikacji. W rezultacie oferty te zaczynają swój własny, wirtualny żywot siejąc ogólne zamieszanie i wprowadzając w błąd, a przede wszystkim tworząc negatywny wizerunek profesji jaką jest pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Wszystko to poprzez fakt, że umowa nie zawierała klauzuli wyłączności, podczas gdy jednocześnie żaden z pośredników nie uzyskał wynagrodzenia, gdyż nie stworzył warunków (świadomie, o czym dalej) do zaistnienia transakcji.   Zamawiający zatem – mimo, że zawarł kilka / kilkanaście umów o pośrednictwo i mimo, że zazwyczaj są one zawierane bezterminowo (z możliwością wypowiedzenia)  -  nie ma żadnej  pewności  przyspieszenia  transakcji, a  raczej  powinien mieć pewność stanu przeciwnego   -   im więcej zawartych umów, tym bardziej pozostaje on sam ze swoją nie sprzedaną nieruchomością.

            Trudno się dziwić, że pośrednicy w takich realiach są bardzo ostrożni: w umowie otwartej pośrednik będzie się obawiał angażować środki finansowe w promocję oferty, bo być może już inne biuro znalazło kontrahenta i to właśnie jemu przypadnie „prowizja” z tytułu sprzedaży, bądź wynajmu nieruchomości. Stąd też oferty otwarte rzadko zawierają pełny adres nieruchomości i komplet zdjęć obiektu, a nawet zasadą jest, że na takich obiektach   -   po prostu się nie opłaca umieszczać baneru firmowego informującego o sprzedaży, gdyż jest to prosta droga do pozbawienia się wynagrodzenia i to na własne życzenie: potencjalny nabywca dostrzegając baner, zgłasza się do bezpośrednio do oferującego, z pominięciem pośrednika i… dochodzi do transakcji, oczywiście bez konieczności zapłaty wynagrodzenia firmie pośredniczącej. W rezultacie   -   przy umowach otwartych   -   zrozumiałe i ostrożne działania pośrednika zmierzają jedynie do tego, by tak eksponować ofertę, aby potencjalny nabywca / nabywcy zgłaszali się do niego, gdyż zazwyczaj kontakt jedynie z właścicielem skutkuje nieotrzymaniem od niego umownego wynagrodzenia. Oczywistym jest, że takie formy i zakres promocji oferty, to jedynie niewielki zakres możliwości każdej szanującej się firmy pośrednictwa. Regułą jest natomiast, że umowa typu otwartego wymaga zwiększonego wysiłku ze strony oferującego nieruchomość, gdyż najczęściej nie obejmuje pełnego, możliwego pakietu usług firmy pośredniczącej / pośrednika.         

            Co prawda umowa pośrednictwa jest jedynie umową starannego działania a nie umową rezultatu, jest umową wzajemną i odpłatną   -   stąd też zazwyczaj zawiera takie klauzule, które po ich wynegocjowaniu winny skutkować przynajmniej częściowym  odzyskaniem przez pośrednika poniesionych kosztów promocji ofert.

 

 

UMOWA  WIELOKROTNEGO  OFEROWANIA  (Z KLAUZULĄ WYŁĄCZNOŚCI).

 

            Bywa także nazywana umową na wyłączność, co może sugerować, że w istotny sposób zawęża pole promocji oferty. Tymczasem  jest  dokładnie  odwrotnie: jej specyfika gwarantuje możliwość i praktyczne zastosowanie na wszystkich możliwych polach ekspozycji oferty, do maksimum zwiększając szanse na udaną i szybką transakcję. Stąd też coraz częściej jest utożsamiana z umową wielokrotnego oferowania, co zresztą jest dokładnym odzwierciedleniem jej ekonomicznego sensu. To tylko jej konstrukcja prawna   -   wynikająca z art. 180 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. Nr 102 z 2010 r., poz. 651 ze zm.) oraz art. 550 Kodeksu cywilnego   (Dz.U. Nr 16 z 1964 r., poz. 93 ze zm.)   -   przyznaje prawo wyłącznego dysponowania ofertą jednemu pośrednikowi bądź jednej firmie. Ale właśnie dlatego taka umowa posiada wiele zalet.

            Przede wszystkim wystawiając ofertę nie musimy zawierać wielu umów o pośrednictwo, kontaktować się z wieloma pośrednikami i firmami i w tych wszystkich miejscach dokonywać po kolei każdej zmiany dotyczącej oferty: to, że nieruchomość zgłoszona została tylko jednemu pośrednikowi, wcale nie oznacza też, że będzie gorzej promowana. Wręcz przeciwnie   -   pośrednicy i biura pośrednictwa zazwyczaj współpracują ze sobą i należą do rozległej sieci obrotu nieruchomościami, jaką jest regionalny lub międzyregionalny system wymiany ofert zwany MLS. Oznacza to, że zlecając ofertę do jednego biura   -   trafi ona w konsekwencji do wszystkich biur  istniejących i działających w sieci, nierzadko z całego kraju. Jeżeli pośrednik, który podpisał z nami umowę, skorzysta z pomocy innego pośrednika przy ofercie i znajdzie w ten sposób nabywcę   -   będzie się musiał podzielić wynagrodzeniem z tym pośrednikiem. Są to jednak wewnętrzne rozliczenia pomiędzy nimi, a klient zawierający umowę z jednym tylko pośrednikiem   -   tylko z nim współpracuje i nie interesują go inne szczegóły.

            Umowę z klauzulą wyłączności charakteryzuje również inna pozytywna cecha. Pośrednik przede wszystkim nie będzie się obawiał zaangażować nawet znacznych środków na promocję oferty oraz nakładów pracy własnej, bo będzie wiedział, że   -   dzięki klauzuli wyłączności   -   ma zagwarantowane wynagrodzenie. W jego najlepiej pojętym interesie zatem będzie podejmować takie działania, których celem będzie doprowadzenie do skojarzenia stron transakcji, a tym  samym   -   do uzyskania przez niego umownego wynagrodzenia. W takich warunkach pośrednik może bez przeszkód  reklamować ofertę w wielu miejscach jednocześnie, może ją zgłaszać (i zgłasza) do wielu pośredników i biur, może ją prezentować z adresem, dokładnym opisem i wszelkimi zdjęciami, z usytuowaniem na mapie w terenie, z banerem na nieruchomości itd., itp. … Potencjalny nabywca natomiast   -   mając pełne dane na temat nieruchomości i jej pełen opis   -   może nawet z pominięciem pośrednika trafić wprost do właściciela, może negocjować, oglądać i… od razu będzie wiedział z czym się spotyka, czym ewentualnie może dysponować, ma natychmiastową jasność sytuacji.

            Co więc decyduje, że umowy typu „na wyłączność” ciągle jeszcze nie są zbyt popularne? Dlaczego te umowy, stosowane w większości na rozwiniętych rynkach nieruchomości, będące przez to bezsprzecznie przyszłością polskiego pośrednictwa   -   pozostają jeszcze w cieniu umów otwartych? Powodem tego stanu rzeczy jest ta sama klauzula wyłączności, z którą wiąże się tyle korzyści… Klauzula wyłączności powoduje bowiem stan, w którym oferujący nieruchomość  nie  może  jej  sprzedać nawet sam, z pominięciem pośrednika, bez narażenia się na konieczność zapłaty umownego wynagrodzenia, bądź określonego w umowie odszkodowania za zerwanie tej klauzuli.  Inaczej mówiąc, każdy potencjalny nabywca nieruchomości, musi być kierowany przez zamawiającego usługę do pośrednika, z którym zawarł on umowę o pośrednictwo z klauzulą wyłączności.

            Praktyka wskazuje jednak, że umowę pośrednictwa, w bardzo licznych przypadkach, podpisuje się zazwyczaj dopiero po wielu bezskutecznych próbach samodzielnego pozyskania nabywcy. Skoro zatem właściciel nieruchomości we własnym zakresie nie jest w stanie znaleźć nabywcy, to w oczywisty sposób odpada podstawowy argument by unikać umów wielokrotnego oferowania. Poza tym, poza wszelką dyskusją jest fakt, że umowy te są umowami niezwykle skutecznymi   -   głównie wskutek możliwości zastosowania w stosunku do złożonej oferty  „całego oprzyrządowania” jakim dysponuje pośrednik czy też firma pośrednictwa. Umowa „na wyłączność” gwarantuje zatem najwyższy poziom obsługi i pełen jej zakres. Co oczywiste, jest też najlepszym rozwiązaniem dla osób, które   -   czy to ze względu na brak czasu, czy wiedzy, czy też z innych, im tylko wiadomych przyczyn   -   chcą powierzyć niejednokrotnie dorobek całego życia jednemu, wyspecjalizowanemu, zewnętrznemu podmiotowi, zawodowo zajmującemu się tą problematyką.

 

 

UMOWA  WIELOKROTNEGO  OFEROWANIA  OFERTY  BEZPOŚREDNIEJ.

 

            Jest rodzajem umowy pokrewnej z umową wielokrotnego oferowania, z klauzulą wyłączności. Wyróżnia ją przede wszystkim to, że wynagrodzenie pośrednika płaci jedynie sprzedający, zazwyczaj w podwójnej wysokości. Stąd też umowy takie są raczej rzadkością na rynku, choć oczywiście wszystko zależy od indywidualnych uwarunkowań i preferencji Zamawiającego. Podobnie, jak w umowie „na wyłączność”, oferta z takiej umowy trafia do wielu biur i pośredników (poprzez MLS, indywidualną współpracę lub w inny możliwy sposób), którzy ją mogą promować: reklamują nieruchomość poprzez media, ujawniając również jej adres. Potencjalny nabywca, oprócz tego, że nie płaci prowizji   -   korzysta ze wszystkich możliwości związanych z umową podpisaną przez zbywcę na wyłączność, tj. ma pełne dane o obiekcie, może się kontaktować bezpośrednio ze sprzedającym, może z nim negocjować i ustalać warunki sprzedaży. Umowa taka zdecydowanie przyspiesza sprzedaż lub pozyskanie innego, oczekiwanego kontrahenta.