Przedmiot wyceny

            Z istoty zawodu wynika, że w zainteresowaniu rzeczoznawcy majątkowego pozostaje mienie, a szczególnie „mienie nieruchome” tj. nieruchomości.

            Polskie prawo wyróżnia trzy rodzaje nieruchomości, w tym: nieruchomości gruntowe, nieruchomości budynkowe oraz nieruchomości lokalowe. Nie wdając się w dość zawiłe szczegóły prawne związane z takim podziałem, w praktyce szacowania można się spotkać z wycenami dotyczącymi (katalog otwarty):

  • wyceny gruntów   -   rolnych, budowlanych, inwestycyjnych i przemysłowych,
  • wyceny nieruchomości leśnych   -   lasów, zagajników, drzewostanów, działek letniskowych, parków,
  • wyceny budynków   -   mieszkalnych, gospodarczych, budowli,
  • wyceny mienia zabużańskiego,
  • wyceny nieruchomości rolnych   -   gospodarstw rolnych, upraw,  sadów, stawów rybnych, klubów jeździeckich, stadnin koni,
  • wyceny maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością,
  • wyceny nieruchomości przemysłowych   -  budynków hal, hangarów, linii technologicznych,
  • wyceny nieruchomości komercyjnych   -   biur, magazynów, centrów handlowych,
  • wyceny nieruchomości lokalowych   -   lokali użytkowych, mieszkań.

            Pomimo takiej różnorodności w otaczającym nas świecie, każda z tych nieruchomości pozostaje jednak w zgodzie z podziałem przyjętym przez prawo. Dlatego też mówimy, że przedmiotami wyceny są  nieruchomości gruntowe, budynkowe, bądź lokalowe.

            Co jednak oznacza twierdzenie, że należy dokonać np. wyceny mieszkania? Czy to oznacza, że trzeba określić wartość jego urządzeń, sprzętów i mebli ? A może policzyć wartość łącznie spłaconego kredytu zaciągniętego na jego zakup ?  Może trzeba te wartości dodać do siebie i pokazać łącznie jako wartość lokalu ? Rozważanie powyższych wątpliwości nieuchronnie winno prowadzić nas do wniosku, że   -   aczkolwiek przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa   -   to jednak ważniejszy w tym wszystkim jest zakres, swoisty przedział wartości tej nieruchomości jaki rozpatrujemy w konkretnym przypadku: jeżeli bowiem już wzięliśmy  jako punkt rozważań właśnie mieszkanie, to np. wartość prawa własności z nim związanego będzie zazwyczaj inna niż choćby wartość spółdzielczego, własnościowego prawa do niego…

            Stąd wypływa kolejny wniosek związany z procesem szacowania, a mianowicie ten, że nieruchomości nigdy nie wycenia się globalnie i raz na zawsze. Nieruchomość szacuje się zazwyczaj w określonym jedynie zakresie, zwanym zakresem wyceny   -   kilka słów o tym w zakładce „Zakres wyceny”.