Zakres wyceny

            Z każdą nieruchomością wiążą się określone prawa, przysługujące określonym osobom fizycznym bądź prawnym. Można być właścicielem mieszkania, ale równie dobrze może do niego przysługiwać jedynie spółdzielcze prawo lub mieszkanie to – w określonych warunkach -  może być wynajmowane, podnajmowane, może stanowić przedmiot zabezpieczenia kredytu, może stanowić spadek od którego należny jest podatek itd., itp. Wycena dokonana w każdym z tych przypadków  wykaże zapewne odmienną wartość, niezależnie od tego czy szacunek ten był wymagany przepisami prawa, czy też powstał jedynie wskutek woli zamawiającego. Zatem przedmiotem wyceny jest jedna nieruchomość, ale za każdym razem w innym zakresie, wyznaczanym przez prawo z nią związane lub przez kilka praw (wiązka praw). Wycena nieruchomości  polega  bowiem na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości (art. 4 pkt 6a u.g.n). Zakres wyceny wyznaczają  więc  prawa rzeczowe związane z nieruchomością,  ale także poniesione szkody oraz nakłady na nieruchomość:

 

ZAKRES WYCENY WYZNACZANY PRZEZ

 

Prawa rzeczowe do nieruchomości:

Szkody:

Nakłady:

własność

Straty

i

utracone

korzyści

(w przypadku gdy użytkownik zależny dokonał nakładów na nieruchomość)

użytkowanie wieczyste

Niektóre ograniczone

prawa

rzeczowe

służebność

użytkowanie

spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego

spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego

prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej


           

            Przykładowa informacja, że wyceniamy mieszkanie (przedmiot wyceny), jest w sumie dezinformacją. Koniecznie trzeba od razu dodać, że chodzi np. o jego własność (prawo do niego przynależne – zakres wyceny), a także wskazać dlaczego sporządzana jest wycena: czy wynika z obowiązku prawnego czy też z woli właściciela oraz czemu ta wycena ma służyć  (cel wyceny).